El Banco de España pone coto a la discrecionalidad de las tasaciones inmobiliarias.

El Banco de España pone coto a la discrecionalidad de las tasaciones inmobiliarias.




El supervisor prepara una guía para las valoraciones de las tasadoras. Las entidades deberán contrastar sus modelos internos con transacciones reales.


El Banco de España está preparando una guía para poner coto a los modelos de valoración (conocidos como AVM, por sus siglas en inglés) que utilizan las entidades bancarias españolas para tasar los inmuebles que constituyen garantías y los adjudicados. El supervisor lanzó ayer una consulta pública para recibir opiniones y sugerencias referidas a esta guía por parte de las asociaciones representativas del sector.


Los AVM de las tasadoras que trabajan para los bancos son unos modelos automatizados que «permiten realizar valoraciones de forma masiva y a bajo coste, pero asumiendo un determinado grado de error de los resultados derivado de que el modelo, por definición, no recoge la totalidad de las variables que hipotéticamente afectan al valor», según constata el Banco de España en su proyecto de guía.


Por paradójico que parezca, las entidades bancarias en España han contado en el pasado con una cierta laxitud a la hora de realizar tasaciones inmobiliarias, lo que les ha permitido presentar valoraciones con un componente de subjetividad (un mismo activo valorado de manera distinta en dos entidades) cuando no directamente alejadas de la realidad del mercado.


El objetivo del organismo gobernado por Pablo Hernández de Cos es promover unas buenas prácticas entre las sociedades de tasación que utilizan sistemas internos basados en modelos automatizados, de forma que valoren los activos inmobiliarios presentes en el balance de los bancos de manera fiable y con la menor discrecionalidad posible.


Tal y como refleja el proyecto de guía, que podrá recibir enmiendas hasta el próximo 7 de noviembre, el Banco de España pretende que solo sean aptos unos determinados modelos automatizados: aquellos que sigan las prácticas «generalmente aceptadas para inmuebles que cuenten con un cierto grado de homogeneidad». Es decir, que solo serán válidas estas valoraciones masivas cuando se realicen respecto a inmuebles similares en un mercado en el que se efectúen transacciones de forma activa.

La guía, además, entra en detalle y especifica las prácticas concretas de valoración que deberán seguir las tasadoras para contar con el visto bueno del supervisor. En concreto, podrán usar cuatro modelos distintos, todos ellos con base matemática. No obstante, el Banco de España contempla la posibilidad de que los resultados obtenidos con los AVM puedan modificarse con un «juicio experto» o a través de comprobaciones adicionales por parte de los tasadores.


Dos valores por inmueble

Los modelos automatizados, según especifica el Banco de España, deberán dar como resultado dos valores por cada inmueble. Por un lado, un valor «de mercado», que se utilizará como referencia en las valoraciones de inmuebles adjudicados, y por otro un valor «hipotecario», que será la base a la hora de evaluar «los inmuebles en garantía de operaciones de financiación hipotecaria», tal y como señala el proyecto de guía.

Otra de las condiciones impuestas por el supervisor a las tasadoras es que sus estimaciones habrán de ser contrastables con la realidad del mercado. Así, las valoraciones automatizadas se compararán con las transacciones y los precios reales de inmuebles similares en ubicación, dimensiones y construcción (entre otros factores) realizadas en el año anterior a la fecha de emisión de los modelos internos.


Los modelos automatizados también deberán ser trazables; es decir, que deberán poder someterse a revisión por parte de terceros en todos sus pasos. Deberán excluir, además, aquellos inmuebles que no puedan incluirse en estos procesos masivos por no cumplir con los requisitos mínimos de información.


Actualmente, hay 35 sociedades de tasación operativas en el mercado español, según los registros del Banco de España. Estas firmas, según contempla el proyecto de guía sometido a audiencia pública, deberán tener a disposición del supervisor un documento interno «en el que constará toda la información relativa a los AVM utilizados, incluyendo los procedimientos y pruebas realizadas para su calibración y contraste», especifica.


Fuente: Expansion



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